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      1. 經典案例

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        來源:   作者:   發布日期:2023-04-28

        北京匯都律師事務所薛曉波律師接受被告董某某的委托,擔任其委托代理人。

        案件基本事實:

        本案系房屋買賣合同糾紛。

        原告:馬某一,馬某二,系買受人。

        被告:董某某,系出賣人;王某某,系中介。

        第三人:北京某某房地產開發有限公司,系涉案房屋的開發商。

        原告的訴訟請求:

        1、請求法院判令被告董某某履行雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》的合同義務;

        2、請求法院判令被告董某某限期向開發商提交涉案房屋的資料辦理不動產所有權證書;

        3、請求法院判令被告董某某在取得房屋所有權后再限期內配合原告完成涉案房屋的權屬轉移登記手續;

        4、本案訴訟費由被告承擔。

        本案爭議焦點:

        被告董某某與原告簽訂《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》,將涉案房屋出賣給原告。但是涉案房屋屬于拆遷安置后的尚未取得房產證的共同共有房屋,被告董某某在未取得其他共有人同意的情況下,對未取得房產證的案涉房屋無權處分。在此情況下原被告雙方簽訂的合同是否有效?即便合同有效,原告能否要求被告董某某實際履行合同義務?

        案情分析:

        2002年,董某某與其兄弟姐妹共六人簽訂《房屋分配協議》,約定北京市某某區的自家老屋如果拆遷,辦理拆遷過程中以董某某一人的名義訂立拆遷協議,但是拆遷款需按照該協議進行分配。2012年,董某某簽訂《北京市集體土地房屋拆遷置換補償協議書》,老屋拆遷后置換了第三人開發的某樓盤的四套房屋。2015年,被告董某某與原告簽訂《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》將拆遷置換的一套尚未辦理房產證的房屋出賣給原告,約定能夠辦理房產證后,被告將房屋所有權人變更登記為原告。2022年開庭審理時,第三人稱當前涉案房屋已經可以辦理房產證。

        薛曉波律師認為,第一,涉案房屋買賣合同違反法律的強制性規定,應屬無效。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》(2009年版)第三十八條規定:“下列房地產,不得轉讓:……(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的;”涉案房屋買賣合同簽訂時,尚未依法登記領取權屬證書,根據法律規定,屬于不得轉讓的房產。雙方的房屋買賣合同違反法律的強制性規定,應屬無效。

        第二,涉案房屋屬于共同共有,其他共有人多次表達不同意出售該房屋,被告董某某與原告簽訂房屋買賣合同的行為屬于無權處分,即便涉案房屋買賣合同有效,也不能實際履行。且原告明知涉案房屋是以家庭為單位共同共有,存在權屬爭議,原告仍然購買,自身也有重大過錯。

        綜上所述,原告的訴訟請求不能得到支持。

        案件結果:

        法院作出判決如下:

            駁回原告的全部訴訟請求。

         

        薛曉波律師是北京匯都律師事務所的首席律師,本科畢業于北京大學,執業領域涉及民商事訴訟、刑事訴訟、知識產權訴訟等多方面,具備十一年的律師執業經驗。本案案情時間跨度大、涉及人數多,薛曉波律師條分縷析、仔細梳理案情,為本案糾紛的解決做出巨大貢獻。

         

         

         


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